أصدرت شركة نايت فرانك Knight Frank، المنخرطة في القطاع العقاري الإنجليزي والدولي منذ أكثر من قرن وربع القرن، تقريرها الدوري Africa Horizons 2023-2024 ([1]) في منتصف العام الجاري، وجاء التقرير في مقدمة وسبعة أقسام موجزة وخاتمة.
ويُعد التقرير الحالي الإصدار الثالث له (بعد نسختي 2019م و2021م)؛ ليستكشف فرص الاستثمار في القارة، بعد نهاية تداعيات كوفيد-19، وما اعتبره التقرير عودة اهتمام الاستثمارات الدولية بإفريقيا بقوة واضحة، وفي قطاعات متنوعة تتراوح بين العقارات والتصنيع والبنية التحتية والإنتاج الزراعي، مع التركيز في ختام التقرير على مصر كحالة استثمارية مهمة في شمال إفريقيا.
اتجاهات متغيرة: فرص الاستثمار في إفريقيا ما بعد كوفيد-19 (آفاق إفريقية 2021-2022م):
جاء التقرير الحالي مختلفًا عن التقرير السابق الصادر في العام 2021م([2]) من جهة ترقُّبه لتغيرات إيجابية متنوعة في القارة الإفريقية؛ بينما ركّز التقرير السابق (2021م) على ثلاثة محاور رئيسة؛ وهي: صمود السوق الإفريقي في مواجهة تداعيات كوفيد-19، والابتكار، والصحة والسلامة البدنية. ويمكن رَصْد أهمّ ما رصده هذا التقرير على النحو التالي:
– صمود السوق الإفريقي:
رصد التقرير أهم محددات الاستثمارات الأجنبية المباشرة في القطاع العقاري، باستخدام بيانات من الاستثمار الخارجي المباشر fDi، وقسّمها إلى عوامل اقتصادية وديموغرافية تشمل تقييمات الحرية والتقدم الاقتصاديين (باستخدام بيانات من كلٍّ من Oxford Economics وThe Heritage Foundation)، وتم وضع أهم هذه العوامل على النحو التالي:
1- قيمة الاستثمار الخارجي المباشر بالدولار الأمريكي.
2- الكفاءة القضائية.
3- الحرية المالية.
4- نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي، والناتج المحلي الإجمالي الحقيقي، وبالأسعار الثابتة.
5- حقوق الملكية العقارية.
وقد قسَّم التقرير الدول الإفريقية وفق هذه العوامل إلى ثلاث مجموعات أو نماذج: نموذج يمكن توقعه بدقة، ويمثل متوسط العائد الرئيس average prime yield به نسبة 8.2%، ونموذج بتوقعات مرتفعة عند نسبة 9.2%، ونموذج دون التوقعات بنسبة 9.8%.
ولاحظ التقرير أن بعض الدول تتمتع بسوق استثمار عقاري قوي ومستقر، ولكن بعائدات منخفضة؛ وعليه فإن قيمة الاستثمارات المباشرة الخارجية في القطاع العقاري تصل تقريبًا إلى ما تتوقعه اعتمادًا على المحركات الرئيسة؛ مثل إجمالي الاستثمارات المباشرة الخارجية، ونصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي.
كما تلقَّت الدول التي تحقق عائدات مرتفعة مستويات أعلى من الاستثمارات المباشرة الخارجية في القطاع العقاري أكثر من المتوقع؛ اعتمادًا على المحركات المحددة في النموذج، مع النظر للعائدات المتوقعة من العقارات في تلك البلاد كمبرر لخطر إضافي.
أما الدول التي لا تملك أسواقًا عقارية بمثل هذه القوة والاستقرار، لكن العائدات ليست مرتفعة تمامًا، فإنها تحصل على استثمارات مباشرة خارجية في قطاع العقارات أقل من المتوقع؛ وذلك بسبب تفضيل المستثمرين الاستثمار في سوق مستقل، أو آخر يقدّم إمكانات لتحقيق عائد أكبر.
وضرب التقرير مثالًا بإثيوبيا التي سجّلت عائدات عقارية بنسبة 6% في العام 2019م. وكان حجم الاستثمارات المباشرة الخارجية الفعلية التي دخلت البلاد بقيمة 2 بليون دولار فيما كان في النموذج المتوقع أن تصل إلى 2.9 بليون دولار.
أما السنغال فقد سجَّلت عائدات رئيسة بنسبة 10%، ووصلت الاستثمارات المباشرة الخارجية الفعلية في القطاع العقاري إلى 2 بليون دولار مقارنةً بتوقع صفري تقريبًا لتدفقات الاستثمار العقارية الخارجية المباشرة.
وسجَّلت نيجيريا عائدات رئيسة بنسبة 9.5%، وكانت تدفقات الاستثمارات المباشرة الخارجية الفعلية 650 مليون دولار مقارنةً بتوقع وصل إلى 5.8 بليون دولار.
– الابتكار
تناول هذا القسم سَعْي القارة للتوصل لحلول في مواجهة التغير المناخي الذي سوف يؤثر بقوة على توسع المدن الإفريقية تحديدًا في العقود المقبلة حسب التقرير. وربط هذا القسم بين نمو المدن وتطور العمران بشكل عام في إفريقيا، وتوقعات أن تشهد القارة في القرن الحالي أعلى معدلات النمو العمراني في العالم، ويقدر UN-Habitat أنه سينتقل 700 مليون إفريقي آخر للعيش في المدن الإفريقية خلال الأعوام الـ35 المقبلة (حتى العام 2055م)، وهذا يعني أن القارة بحاجة لبناء مدينة بحجم نيويورك كل ستة أشهر. وأنه مع ارتفاع أعداد الشباب بين السكان فإن نصف سكان هذه المدن سيكونون دون عمر 35 سنة. لكنَّ المشكلة أن مدن إفريقيا باتت أكثر حرارة. وتضمَّن التقرير إشارة إلى حلول مبتكرة لمواجهة هذه الأزمة في إفريقيا، ومنها تبنّي أفكار المباني الخضراء في المدن الإفريقية.
وأشارت نهاية القسم إلى ما أسمته “التفكير الإبداعي” في سياق عمل بحثي أجراه باحثون “بنايت فرانك” توقَّع ازدهارًا غير مسبوق لنموّ المدن الإفريقية، ووضع تصنيفًا لمستوى الابتكار في العواصم الإفريقية حتى العام 2055م، جاء بالترتيب التالي: نيروبي، وكيب تاون، وكمبالا، والقاهرة، وجوهانسبرج، ودار السلام، ولاجوس، وداكار، وأكرا، وأديس أبابا. واختتم هذا الجزء بقسم عن الصحة والسلامة البدنية؛ وركّز القسم على تبنّي سياسات صحية متطورة في إفريقيا.
“آفاق إفريقية” 2023-2024م: تفاؤل كبير
يمكن تقسيم التقرير إلى ثلاث وحدات متمايزة؛ أولها ما تناول أهم الاتجاهات التي سيتم ترقُّبها خلال العام الجاري 2023م، ويُتوقَّع أن تكون لها تأثيرات عميقة على العام 2024م. ثم القسم الثاني الذي يتناول “مجالات الفرص” وفق رؤية التقرير، ويُقدِّم خمس حالات هي مراكز البيانات (بالتطبيق على التجربة في كينيا)؛ ثم التصنيع ويتناول مُقدّرات إفريقيا في التصنيع، ثم البيئة والناحية الاجتماعية والحوكمة، والتي اعتبرها التقرير فرصة إفريقيا الراهنة بامتياز، ثم يعرض حالة خاصة “لأكبر مدن إفريقيا المستدامة” في جنوب إفريقيا، والمجال الرابع في الفرص التي أشار لها التقرير هو البنية التحتية الذي يتناول بُطْء تحسينات البنية الأساسية في إفريقيا، والهيدروجين الأخضر، ويدرس على وجه الخصوص تجربة المغرب في هذا المجال. ثم يأتي المجال الأخير للفرص متمثلًا في الصناعات الزراعية، ويُركّز بشكل خاص على تجربة زامبيا. أما القسم الثالث من التقرير فيتناول التركيز على الوضع في مصر.
1- اتجاهات تجب متابعتها في العام 2023م
حسب التقرير؛ فإن أهم هذه الاتجاهات تتلخَّص في غموض مستقبل الانتخابات في إفريقيا؛ وظهور زيمبابوي كمنفذ مالي خارجي.
وفيما يخص الاتجاه الأول؛ لفت التقرير إلى حقيقة أن مخرجات أيّ عملية انتخابية في إفريقيا تكون ذات نتائج كبيرة على القطاع العقاري، وهو أمر مُهمّ مع افتراض حدوث الانتخابات في العام الجاري في 17 دولة إفريقية، وبدء الاستعدادات بالفعل لانتخابات وطنية في 13 دولة إفريقية في العام المقبل 2024م.
كما أن عدم الاستقرار السياسي له أثر مباشر وفوري تقريبًا، وغالبًا ما يتبعه تدهور في الاستثمار المباشر الخارجي، وتهاوي القِيَم المادية، وتدني حجم الاستثمار الخارجي، كما هو الحال في جمهورية الكونغو الديمقراطية.
وعلى النقيض من ذلك -بحسب سرد التقرير-؛ فإن الحكومات المُنْتَخَبة حديثًا يمكن أن تكون فاعلًا إيجابيًّا في الصناعة العقارية؛ إذ تسهم السياسات الجديدة في تمكين قطاع العقارات من جذب المستثمرين الأجانب. وتمثل زامبيا مثالًا لافتًا على ذلك. ووفق صندوق النقد الدولي فإن العملة الزامبية شهدت ارتفاع قيمتها بنحو 33% على مدار الـ12 شهرًا من يونيو 2022م إلى يونيو 2023م؛ بسبب سياسات الحكومة الرشيدة في المجال الاقتصادي، ممَّا عزز ثقة المستثمرين في الاقتصاد الزامبي.
أما الاتجاه الثاني الذي يحثّ التقرير على مراقبته في العام 2023-2024م؛ فهو ما شهده اقتصاد زيمبابوي من تقدُّم ملموس عقب قرار الحكومة إقامة مركز للخدمات المالية الخارجية في منتجع مدينة “فيكتوريا فولز” Victoria Falls، وعُدّت الخطوة جزءًا من خطط أكبر لجذب الاستثمار الأجنبي ووضع البلاد كمنفذ للتمويل الدولي.
وقد شهدت بورصة فيكتوريا فولز Victoria Falls Stock Exchange بالفعل ارتفاعًا في معدلات الإدراج بها مدفوعة بالتجارة في الدولار الأمريكي والإعفاءات الضريبية على المكاسب الرأسمالية، وغيرها من السياسات المُحفِّزة للاستثمار المباشر الخارجي.
2- مجالات الفرص في العام 2023-2024م
قدَّم التقرير ما اعتبره خمسة مجالات للفرص الماثلة في القارة الإفريقية. وتمثل أولها في مراكز البيانات Data Centers التي ترتبط ارتباطًا وثيقًا بصعود تجارة التجزئة الإلكترونية الذي رافق تفشّي وباء كوفيد، وازدهرت خلالها في كافة أرجاء القارة.
وتُقدّم مراكز البيانات قدرات تكنولوجيا معلومات أرخص وأكثر كفاءة من الخوادم الثابتة inbuilt servers، مما ساعد في انتشار شعبيتها.
ومن ثم لم يكن مفاجئًا أن سوق مراكز البيانات في إفريقيا يظل جاذبًا للاستثمارات المباشرة الأجنبية، وأن تسجّل العمليات المتعددة في القارة بشكلٍ لافتٍ، بما فيها استحواذ بقيمة 3.5 بليون دولار مِن قِبَل شركة ديجيتال ريالتي Digital Reality على تيراكو Terraco. وصنَّف التقرير كلًّا من جنوب إفريقيا ونيجيريا ومصر وكينيا والمغرب (على الترتيب) كأهم مراكز البيانات في القارة، وأغلبها مُعزّز بتقنيات صينية كبيرة ومتقدمة.
وأولى التقرير اهتمامًا بالحالة الكينية ذات القدرة السوقية الآخذة في الاتساع بسرعة كبيرة، مع نمو متوقع في العام 2021م بقيمة 190 مليون دولار وصولًا إلى 434 مليون دولار في العام 2027م، مما يمثل زيادة نحو 15% (حسب تقرير صادر عن Kenya Data Center, 2023).
وتمثل نيروبي مركزًا رئيسًا لمراكز البيانات بفضل موقعها الاستراتيجي كعاصمة للبلاد. كما تمثل الخدمات المصرفية عبر المحمول والخدمات المالية الإلكترونية دوافع مُهمَّة لسوق مراكز البيانات في البلاد، وظهور شركة M-Pesa (التابعة لسفاريكوم Safaricom) كأحد أهم أدوات الاستجابة للطلب المتزايد على مثل هذه الخدمات.
علاوةً على ذلك؛ فإنّ نموّ شركات التكنولوجيا المالية fintech companies وشراكاتها بين البنوك ومشغلي شبكات الهواتف المحمولة قد زاد الطلب على مرافق تخزين البيانات.
ولاحظ التقرير تحرُّك الحكومة الكينية السريع نحو دعم قطاع مراكز البيانات، وتوفُّر خطط لديها لزيادة نمو البنية التحتية وتحسين ربط الإنترنت بين أرجاء البلاد عبر وضع كابل ضوئي بطول 100 ألف كم متر بحلول العام 2027م. إضافةً إلى ذلك ستتم إقامة 1450 منفذًا رقميًّا و25 ألف “مركز نشاط” hotspots لتعزيز التجارة الإلكترونية. وسيؤدي ذلك إلى خلق مزيد من الفرص أمام مشغلي مراكز البيانات ومقدمي الخدمات الرقمية الأخرى من أجل توسيع خدماتهم.
وركَّز المجال الثاني من الفرص الاستثمارية على قطاع التصنيع في ضوء ما يتوفر للقارة من فرص هائلة في هذا القطاع المُهِمّ في الاقتصاد العالمي.
ولاحظ التقرير أنه رغم أهمية التصنيع؛ فإنه لم يُحقِّق بعدُ المستوى الأدنى المطلوب في القارة الإفريقية، وأنه لا يزال يمثل في حدود 11% من الناتج المحلي الإجمالي لدول القارة مجتمعة مقارنة بنسبة 22% في آسيا، و15% في أمريكا اللاتينية في العام 2019م.
ورصد التقرير أهم التحديات أمام التصنيع في إفريقيا، وأبرزها الافتقار لمصادر طاقة متاحة ومتوفرة، لا سيما أن التكلفة المرتفعة للطاقة تُصَعِّب من مدّ عملية الإنتاج والصناعة بميزات تنافسية.
كما أنَّ عدم توفر البنية التحتية الملائمة يمثل تحديًا آخر أمام التصنيع. وكذلك ضعف نُظم النقل وعدم كفاءة مرافق التخزين التي تزيد من تكلفة الإنتاج. ورغم هذه التحديات وضع التقرير عددًا من الفرص الممكنة وفق التطورات الإيجابية التي تشهدها القارة، ويمكن أن تقود نمو مسيرة التصنيع في إفريقيا، وأهمها تبنّي الحكومات الإفريقية سياسات لجَذْب الاستثمارات الخارجية في قطاع التصنيع، وتطبيقها سياسات تشجّع الشركات المحلية على الاستثمار في الصناعة، كما يمكن للصناعة الإفريقية أن تستفيد من التقدم التكنولوجي العالمي وتبنّي تقنيات جديدة في إفريقيا يمكنها المنافسة بأكثر فاعلية مع دول العالم الأخرى.
أما مجال الفرصة الثالث حسب التقرير؛ فقد تركز في الاعتبارات البيئية والاجتماعية والحوكمة ESG Considerations مع تطور هذه “الحركة” عالميًّا على مدار الأعوام العشرين السابقة من مجرد مبادرة للمسؤولية الاجتماعية للشركات إلى ظاهرة عالمية تمثل أكثر من 30 تريليون دولار في الأصول التي تتم إدارتها، لكن في ظل تخلُّف إفريقي واضح عن هذا المجال.
وتناول التقرير حالة مدينة مستدامة تقيمها شركة إماراتية في جنوب إفريقيا تُعرف باسم The Parks، بدءًا من العام 2024م على مساحة 1700 هكتار، ويُتوقّع أن يصل عدد سكانها إلى 150 ألف نسمة، وبهدف تحقيق اكتفاء ذاتي بتوليد جميع حاجاتها من الطاقة والمياه والغذاء في موقعها نفسه، على أن تتضمَّن مرافق سكنية وطبية وتعليمية وسياحة بيئية.
وفي اقتراب مُهِمّ للغاية من مسألة بالغة الحساسية في مستقبل التنمية في إفريقيا؛ طرح التقرير المجال الرابع من الفرص الاستثمارية، وهو البنية التحتية.
ولاحظ التقرير مبدئيًّا بُطْء تحقيق تحسُّن في مشروعات تحسين البنية التحتية في إفريقيا التي لا تزال تواجه -رغم المكاسب المحققة في تحسين ربط بنية النقل التحتية الإقليمية- قصورًا في البنية التحتية يشمل تردي الطرق والسكك الحديدية والموانئ على نحوٍ يسهم بأعباء إضافية بقيمة 30-40% على السلع الداخلة في التجارة البينية الإفريقية.
ويَعُوق هذا الأمر بدَوْره نُمُوّ القطاع الخاص كما يَعوُق تدفُّق الاستثمارات المباشرة الأجنبية وفقًا لتقديرات البنك الدولي. كما خفّض عدم كفاية البنية التحتية في أجزاء متفرقة من القارة الإفريقية النمو الاقتصادي الوطني بنسبة 2% مع انخفاض كبير في إنتاجية الأعمال حتى 40%؛ وفقًا للبنك الدولي.
ويُعوِّل واضعو التقرير في هذه الحالة الرابعة على مشروعات الهيدروجين الأخضر؛ حيث تعتبر إفريقيا أحد مَواقعه المُهمّة في العالم، ويُمكنها أن تستحوذ على 10% من السوق، ويتوقع أن تتصدر كلٌّ من المغرب ومصر وموريتانيا وناميبيا على الترتيب إنتاج إفريقيا من الهيدروجين الأخضر في الأعوام المقبلة؛ حيث قُدّر إجمالي الاستثمارات المعلنة في هذا القطاع في إفريقيا بحوالي 30 بليون دولار، بقدرة إنتاج كهرباء تصل إلى 48 جيجاوات، وتمثل في مجملها 3% من إجمالي المشروعات العالمية المعلنة في إنتاج الهيدروجين الأخضر (بلغت في إفريقيا 23 مشروعًا حتى الآن).
وتناول التقرير في ختام هذا القسم مجال التصنيع الزراعي، وهو قطاع فرعي للصناعة التحويلية التي تقوم بإنتاج السلع المشتقة من القطاعات الزراعية والمصايد والغابات. وركَّز التقرير على حالة زامبيا التي نجَحت في تحقيق تقدُّم ملفت في هذا القطاع.
خلاصة:
قدَّم تقرير آفاق إفريقية 2023-2024م مَسْحًا مكثفًا للغاية، وسردًا مبسطًا بشكلٍ لافت ومدعوم بتفاصيل دقيقة في الوقت نفسه، لأهم الفرص الاستثمارية المتوقعة في إفريقيا خلال العام المقبل. ورغم وجود معلومات “دعائية” متفرقة في ثنايا التقرير يمكن تلمُّسها بسهولة لصالح دولةٍ ما أو أكثر؛ فإنه حاول طَرْح رؤًى جادَّة ساهم فيها عدد كبير من الخبراء في صفحات التقرير الموجزة التي لم تتجاوز 30 صفحة ثرية بتفاصيل متنوعة ومُوظَّفة بشكل جيد بأسلوبٍ سَلِس للغاية أقرب للمادة الصحفية منه للتقارير التقليدية.
[1] Boniface Abudho, Africa Horizons: the Continent’s Unique Guide to Real Estate Investment Trends and Opportunities, 2023-2024, Knight Frank, London, 2023 https://www.knightfrank.com/research/report-library/africa-horizons-202324-10427.aspx
[2] Africa Horizons: A Unique Guide to Real Estate Investment Trends and Opportunities, 2021-2022, Knight Frank, London, 2021.
